clausulas abusivas

En virtud de la presente por parte del Departamento Legal del despacho LLITERAS & CIA, S.L. les informamos de la relación de algunas de las cláusulas incluidas en los contratos de préstamo hipotecario suscritos por consumidores que han sido declaradas abusivas por parte de nuestro Tribunal Supremo y por ende nulas.

Lógicamente en cada caso hay que analizar las circunstancias concretas de la contratación de estos préstamos (finalidad del préstamo y perfil del contratante consumidor o no, así como la información previa facilitada por la entidad bancaria).

En todo caso es muy recomendable revisar si en su préstamo hipotecario constan estas cláusulas pues en tal caso tiene Usted la posibilidad de emprender un proceso de reclamación contra la entidad bancaria al objeto de lograr la supresión de dichas cláusulas de su préstamo así como la recuperación de determinados importes indebidamente abonados por Usted.

Desde el Departamento Legal de LLITERAS & CIA, S.L. nos ofrecemos para revisar sin coste alguno su escritura de préstamo hipotecario al objeto de verificar si contiene o no cláusulas abusivas y en tal caso proponerle una vía de actuación en defensa de sus intereses.

Si es de su interés tal revisión gratuita de las cláusulas de su hipoteca únicamente tendría que hacernos llegar copia de su escritura de hipoteca a nuestro despacho bien por correo ordinario a la siguiente dirección: LLITERAS & CIA, S.L. ATN. DEPT. LEGAL sito en la Calle Travessera de Gracia, 43, 6ª planta 08021 o por e-mail en PDF a la siguiente dirección: mjordonez@lliteras.com.

Quedamos a su entera disposición para cualquier cuestión al respecto.

 

RELACIÓN DE ALGUNAS DE LAS CLÁUSULAS INCLUIDAS EN CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON CONSUMIDORES DECLARADAS ABUSIVAS Y NULAS POR EL TRIBUNAL SUPREMO

 

  • CLÁUSULA INTERESES DE DEMORA DESPROPORCIONADOS:

Los intereses de demora constituyen una sanción o indemnización a favor de la entidad bancaria por el retraso en el cumplimiento de obligaciones, básicamente el pago de la cuota hipotecaria. En las hipotecas para la adquisición de vivienda habitual que recaigan sobre la misma vivienda, el legislador ha fijado expresamente el límite de los intereses de demora que no podrán ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero, por lo que todo interés superior podríamos considerar que es abusivo.

 

  • CLÁUSULA SUELO:

En los préstamos hipotecarios contratados con un tipo variable es habitual que muchas entidades bancarias hayan introducido una estipulación por la que se establece un mínimo de intereses a pagar en las cuotas hipotecarias, de tal manera que aunque el cliente haya pactado un interés variable ese interés tiene un límite mínimo a favor de la entidad bancaria, de tal forma que aunque en algún momento de la vida del préstamo el interés variable inicialmente pactado esté cuantitativamente por debajo de la cantidad que se establezca como “suelo” el cliente viene obligado según esta cláusula a pagar ese límite fijado como suelo. La inclusión de dicha cláusula en los contratos de préstamo hipotecario no está prohibida por la Ley, no obstante, si la misma tiene carácter abusivo y el prestamista no informó debidamente al cliente de su incorporación en el contrato sí puede ser declarada nula.

Un ejemplo habitual de cláusula suelo es la siguiente estipulación contenida en un contrato de préstamo hipotecario:

No obstante, lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CUATRO CINCUENTA POR CIENTO.”

Una de las importantes consecuencias de la Sentencia que en su caso declare dicha clausula como abusiva y su consiguiente nulidad es la obligación de la entidad bancaria de devolver las cantidades indebidamente cobradas por tal clausula suelo más intereses desde la fecha de su cobro hasta su devolución.

 

  • REDONDEO AL ALZA DEL TIPO DE INTERÉS:

El redondeo a la alza del tipo de interés que se toma de referencia para las revisiones de los préstamos hipotecarios a tipo variable dado que comportan un desequilibrio importante que perjudica al consumidor quién paga un exceso de interés fruto de ese redondeo a la alza a favor de la entidad bancaria.

 

  • CLÁUSULA IRPH:

El IRPH son las siglas con las que se hace referencia a los Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios.

El IRPH es un porcentaje que es utilizado por las entidades financieras con el que actualizan el tipo de interés de las hipotecas con tipos de interés variable.

En la actualidad tanto el IRPH Bancos como el IRPH Cajas han sido anulados quedando como oficial únicamente el IRPH Entidades.

El índice más utilizado para las hipotecas a interés variable es el EURIBOR, sin embargo en algunos préstamos hipotecarios éste ha sido substituido por el IRPH.

El valor del IRPH siempre ha estado por encima del EURIBOR, su oscilación no es tan frecuente como la del EURIBOR, lo que se traduce en una mayor estabilidad, pero los diferenciales que se suman al IRPH a diferencia de los que se aplican sobre el EURIBOR, deberían ser menores dado que el EURIBOR siempre se ha encontrado con valores inferiores con respecto a los del IRPH.  

Es la falta de transparencia informativa de la entidad bancaria la que ha provocado que sea declarado abusivo y nulo dicho índice de referencia por cuanto cuando un particular contrata un préstamo quiere abonar el menor interés posible y más cuando es una cantidad de principal importante. Pues si la entidad bancaria hubiese explicado la diferencia entre varios índices, y hubiese mostrado gráficos sobre la forma de comportamiento del IRPH y del EURIBOR, pudiendo elegir el cliente entre uno y otro con las explicaciones oportunas, el consumidor habría optado con total probabilidad por el EURIBOR más un diferencial.

Es esta falta de transferencia y de información suministrada por parte de las Entidades Bancarias a los consumidores a la hora de contratar los préstamos hipotecarios lo que está haciendo que los Jueces declaren abusivas y nulas todas aquellas clausulas en las que se hace referencia al IRPH.

Al igual que en el caso de las cláusulas suelo en el caso de la cláusula IRPH una de las importantes consecuencias de la Sentencia que en su caso declare dicha clausula como abusiva y su consiguiente nulidad es la obligación de la entidad bancaria de devolver las cantidades indebidamente cobradas por tal clausula IRPH más intereses desde la fecha de su cobro hasta su devolución.

 

  • PROHIBICIÓN DE ENAJENAR, GRAVAR O ARRENDAR LA FINCA HIPOTECADA SIN CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR Y DE DESTINARLA A ACTIVIDADES PROFESIONALES:

Las cláusulas incluidas en los préstamos hipotecarios que condicionen  a la previa autorización por parte de la entidad bancaria el uso que el consumidor haga de la finca de su propiedad  respecto a su posible venta, nueva hipoteca o gravamen, arrendamiento  o finalidad de uso han sido declaradas abusivas y nulas por los tribunales.

 

  • VENCIMIENTO ANTICIPADO DE TODO EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO:

Suele ser habitual observar en los contratos de préstamo hipotecario que las entidades bancarias se reservan la facultad de dar por vencido todo el préstamo y por tanto exigir al consumidor la totalidad del préstamo pendiente en el supuesto de que se constaten determinadas circunstancias, entre otras las siguientes:

  1. Embargo de la finca objeto de hipoteca o disminución de la solvencia del consumidor prestatario;
  2. Declaración de concurso del deudor;
  3. Fallecimiento del deudor;
  4. Impago de una sola cuota de la hipoteca, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2013 comportó una reforma legislativa de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil estipulándose que para que el vencimiento anticipado sea admisible como cláusula incorporada en los préstamos hipotecarios deberá condicionarse al impago de al menos tres mensualidades hipotecarias.
  5. Incumplimiento de obligaciones accesorias;

 

  • GASTOS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS:

El Tribunal Supremo ha declarado abusiva y por tanto nula la estipulación contenida en los préstamos hipotecarios en los que se imputa al consumidor la obligación de asumir de manera exclusiva los gastos que se produzcan como consecuencia de la intervención del Notario y del Registro de la Propiedad por cuanto comporta un desequilibrio relevante en las obligaciones entre las partes.

También los gastos pre- procesales y procesales (Abogado y procurador) en caso de procesos declarativos y procesos de ejecución hipotecaria.

En cuanto a los tributos que gravan la constitución de la hipoteca, es decir, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados el Tribunal Supremo ha declarado la abusividad de dicha cláusula argumentando que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación de préstamo, sino que, al menos en lo que respecta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho, y en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre el consumidor. Si bien este es el parecer del Tribunal Supremo algunos Juzgados de Primera Instancia consideran que el sujeto pasivo del mismo es el consumidor y por tanto este coste ha de ser asumido por el mismo. Es una Jurisprudencia en pleno desarrollo por tanto.

En cuanto a los gastos de gestoría los tribunales se manifiestan prácticamente coincidentes en cuanto a su carácter abusivo dado que es la entidad gestora elegida e impuesta por la entidad bancaria sin que tenga opción a elegir el consumidor.

Respecto de los gastos de tasación del inmueble a este respecto si bien se declara nula la cláusula que impone la entidad tasadora no existe unanimidad en nuestros Tribunales respecto a que sea abusiva la imposición del coste al consumidor.

Estas son algunas de las cláusulas declaradas abusivas y nulas por nuestro Tribunal Supremo aunque estamos en una constante creación Jurisprudencial.

También es importante destacar que está todavía pendiente un desarrollo Jurisprudencial que de amparo a las pequeñas y medianas empresas así como al empresario individual aunque ya hay pronunciamientos por parte de Magistrados del Tribunal Supremo que propugnan una aplicación extensiva y protectora también de dichos empresarios frente a las clausulas abusivas impuestas por las entidades bancarias y existe vía para fundamentar tales reclamaciones siguiendo tales argumentos jurídicos.

En Barcelona a 2 de Noviembre de 2017.

 

LLITERAS & CIA, S.L.

Departamento Legal

Mª José Ordóñez

Abogado y Socia